Земля дорожчає – шахраї активізуються: які ризики чекають на покупців
Особливою увагою користуються ділянки у регіонах із родючими чорноземами. Саме вони стають головною ціллю зловмисників, розповіла у коментарі 24 Каналу адвокат, керівник ЮК "Prima Leader Group" Діна Дрижакова.
За словами експертки, основними способами незаконного заволодіння землею є:
Підроблені документи та "двійники"
Зловмисники можуть використовувати фальшиві державні акти старого зразка, втрачені документи або підроблені рішення місцевих рад, щоб створити видимість законного права на землю. Іноді для цього залучають підставних осіб, які видають себе за справжніх власників.
Наявність старих паперових актів із 90-х років для ділянок, відомості щодо яких не перенесли належним чином до сучасних електронних систем, створює можливості для маніпуляцій із площею та межами наділів.
У результаті покупець може придбати землю, яка формально має документи, але згодом з'ясувати, що право власності на неї було оформлене незаконно.
Незаконне припинення оренди
Ризики існують не лише для покупців, а й для фермерів та аграрних підприємств.
Підприємство може роками обробляти пай, вкладати кошти в землю та сплачувати податки, але через незаконні реєстраційні дії несподівано втратити право оренди навіть без свого відома.
Однак адвокатка наголосила, що самовільне внесення змін до реєстрів не робить таке припинення оренди законним.
Відповідно до законодавства дострокове розірвання угод щодо права оренди здійснюється виключно у судовому порядку або за взаємною згодою сторін орендодавця та орендаря відповідно, тобто власника земельної ділянки та підприємця, який орендує відповідну земельну ділянку, – зауважила Дрижакова.
Обхід переважного права орендаря
Ще одна схема стосується продажу землі, яка вже перебуває в оренді.
Закон передбачає для орендаря переважне право на придбання такого паю. Проте недобросовісні посередники можуть намагатися обійти цю норму.
Наприклад, власнику, якому терміново потрібні гроші, пропонують продати землю через довіреність. Після отримання контролю над ділянкою посередник виставляє її за штучно завищеною ціною, щоб чинний орендар відмовився від купівлі.
Після цього землю можуть перепродати іншій особі вже за реальною ринковою вартістю. За описаною схемою посередник може заробляти на різниці сотні доларів з кожного гектара.
Фіктивні або скасовані довіреності
Небезпеку становлять і угоди через представників. Власник міг відкликати довіреність, однак інформацію про це шахраї використовують, щоб продати землю з вигодою для себе. Окремий ризик виникає у випадках, коли документи оформлювали без відома справжніх спадкоємців.
Земля в оренді на десятки років
Зловмисники також можуть продавати землю за високою ціною, не попередивши покупця, що вона перебуває в оренді у великих агрохолдингів, а договори укладені на тривалий строк і за старими ставками.
У такому разі новий власник фактично отримує землю, якою не може повноцінно користуватися протягом багатьох років.
Помилки в кадастрі та межах
Ще одна проблема – накладання земельних ділянок або помилки в кадастрових даних. Коли земля коштує десятки тисяч гривень за гектар, навіть кілька соток можуть мати значну вартість.
Шахраї знають це і використовують технічні помилки в Державному земельному кадастрі, продаючи площі, які фактично накладаються на землі сусідів.
"Занадто вигідні" пропозиції
Обережність потрібна і тоді, коли продавець пропонує землю за підозріло низькою ціною. Шахрайська схема може виглядати просто: покупця заманюють дешевим паєм, просять великий аванс або укласти попередній договір, після чого продавець перестає виходити на зв'язок.
Перед укладенням угоди експертка радить покупцеві пройти кілька етапів перевірки, щоб не втрапити у пастку шахраїв.
Інформацію про продавця та ділянку потрібно звірити з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру. Важливо переконатися, що продавець справді має право розпоряджатися землею, а на ділянку не накладені арешти чи інші обмеження.
Якщо земля перебуває в оренді, необхідно врахувати переважне право орендаря на її придбання. Також варто уважно прочитати сам договір оренди, зокрема його строк і умови.
Перед купівлею варто з'ясувати, чи не є ділянка предметом спору між родичами, спадкоємцями, сусідами або іншими особами. Окремо потрібно перевірити можливі виконавчі провадження щодо власника.
Перевірка документів не замінює огляду самої ділянки. На місці можна побачити, хто фактично користується землею, де проходять її межі, чи є на ній споруди, комунікації або інші об'єкти, про які не було сказано під час продажу.
За необхідності варто залучити сертифікованого землевпорядника, який допоможе встановити фактичні межі ділянки. Це особливо важливо, якщо земельна ділянка має старі документи або в кадастрі є неточності.
Розрахунок за землю краще проводити безготівково та зберігати підтвердження платежу. Це важливо не лише для безпеки самої операції, а й у випадку, якщо договір у майбутньому буде оскаржено.
При цьому адвокатка додала, що будь-які штучні відхилення вартості землі від ринкової ціни підпадають під прямий контроль державних органів, таких як Фонд державного майна України, Державна податкова служба, а також судових органів за позовами легітимних орендарів.
Нагадаємо, раніше фахівці таокж попреджали про приховані формулювання у договорах, які можуть коштувати людям землі на десятиліття.
- Останні
- Популярні
Новини по днях
24 серпня 2026
