У Чехії десятки історичних центрів мають особливий захист — що дозволено власникам будинків

10.11.2026, 19:30 czechia-online.cz

У центрі чеського Хеба можна побачити будинки, яким сотні років. Одні вражають відреставрованими фасадами, інші стоять із потрісканою штукатуркою, старими вікнами та слідами багаторічного зношення. Чому їх не привести до ладу звичайним ремонтом? Відповідь частково криється в особливому статусі історичного центру: Хеб є міською пам’ятковою резервацією, де навіть колір фасаду чи форма нових вікон можуть вимагати погодження.

Це означає, що власник може відремонтувати свій будинок, але має враховувати його історичну цінність і правила охорони території. За поясненням Національного інституту пам’яток Чехії, тут охороняють цілу міську забудову: давню мережу вулиць, висоту будинків, форму дахів, фасади та вигляд площ.

Історичний центр Хеба (Cheb) отримав статус міської пам’яткової резервації (městská památková rezervace) у 1981 році. На території площею 37 гектарів зосереджено 189 нерухомих культурних пам’яток, зокрема одну національну.

Серед найвідоміших — середньовічний комплекс одинадцяти купецьких будинків Шпалічек (Špalíček), Хебський замок, старовинні міщанські будинки й історична забудова центральної площі.

У 2026 році Національний інститут пам’яток повідомляв, що Хеб претендував на звання історичного міста року за результати відновлення пам’яток у 2025-му. Місто також підготувало програму реставрації та розвитку історичного центру на 2026–2035 роки.

Водночас частина старих будівель потребує ремонту. Раніше «Чехія Онлайн» публікувала фоторепортаж про стан історичних будинків Хеба. На знімках видно осипану штукатурку, закриті вікна та порожні комерційні приміщення.

Хеб далеко не єдиний. За даними Національного інституту пам’яток, у Чехії є 39 міських пам’яткових резервацій і 258 міських пам’яткових зон. Окремо охороняються й спеціально визначені історичні та курортні території.

Серед найвідоміших міст, де історична забудова має статус пам’яткової резервації:

У різних містах межі охоронюваних територій відрізняються. Статус резервації зазвичай стосується історичного ядра, а інші квартали можуть мати звичайний режим забудови.

Так, ремонти дозволені. Проте роботи, що впливають на історичну будівлю або вигляд охоронюваної території, зазвичай потребують попереднього рішення чи обов’язкового висновку органу охорони пам’яток.

Наприклад, власник старого будинку не завжди може просто зняти дерев’яні вікна й поставити сучасні пластикові. Пам’яткоохоронці оцінюють їхній вигляд, пропорції, матеріали та відповідність архітектурі будівлі. Іноді старі вікна рекомендують відреставрувати, а непридатні — замінити відповідними за конструкцією.

Подібні вимоги стосуються фасадів. Для реставрації можуть досліджувати попередні шари штукатурки й фарби, щоб визначити історичні кольори. Збереження декоративних карнизів, ліпнини та інших деталей також має значення.

Окрема проблема — зовнішнє утеплення. Звичайний товстий шар теплоізоляції може закрити старовинне оздоблення або змінити пропорції вікон і карнизів. Тому для цінних історичних фасадів такий спосіб часто не погоджують або шукають інше технічне рішення.

Національний інститут пам’яток пояснює правила реставрації фасадів і рекомендує власникам починати з консультації ще до замовлення проєкту та будівельних робіт.

Тут важлива відмінність між будинком, який сам є зареєстрованою культурною пам’яткою, і звичайною будівлею, розташованою в межах пам’яткової резервації.

Якщо будинок є культурною пам’яткою, охорона може поширюватися й на його внутрішні частини: історичні сходи, двері, склепіння, старовинні підлоги, розписи та планування кімнат. Їхня реконструкція або заміна потребуватиме погодження.

Якщо будинок не має окремого статусу культурної пам’ятки, обсяг обмежень залежить від характеру робіт і правил конкретної охоронюваної території. Звичайне оновлення житлового приміщення та суттєве перепланування історичної будівлі — різні ситуації. Перед масштабними внутрішніми роботами власнику варто з’ясувати, чи потрібен висновок пам’яткоохоронного органу.

Отже, можна створити сучасну кухню, ванну кімнату чи оновити інженерні мережі, якщо обрані роботи відповідають вимогам до конкретного будинку та необхідні погодження отримані.

Охоронний статус не зобов’язує залишати фасади старими та пошкодженими. Навпаки, законодавство передбачає збереження й належне утримання культурних пам’яток.

Проте реставрація може бути складнішою за звичайний ремонт. Для збереження старовинних елементів іноді потрібні спеціальні матеріали, дослідження фасаду, фахові реставратори та індивідуально виготовлені вікна або двері. Такі роботи потребують часу й коштів.

Значення має і стан конкретної нерухомості. Будинок може мати пошкоджений дах, вологі стіни або давно не використовувані приміщення. Відновлення фасаду в такому разі є лише частиною значно більшої реконструкції.

Самого статусу пам’яткової резервації недостатньо, щоб пояснити занедбаність окремого будинку в Хебі. Для цього потрібно знати його власника, технічний стан, історію ремонтів та можливості фінансування.

Так. У Чехії діє державна Програма регенерації міських пам’яткових резервацій та зон (Program regenerace městských památkových rezervací a městských památkových zón).

За правилами Міністерства культури Чехії, фінансову підтримку надають для відновлення зареєстрованих культурних пам’яток у таких територіях. Важлива умова — місто має затверджену програму регенерації й разом із власником бере участь у фінансуванні.

Власник будинку в охоронюваному центрі не отримує гроші автоматично. Спочатку потрібно перевірити статус самої нерухомості, умови відповідної програми та можливість включення робіт до міського плану відновлення.

Для програми на 2027 рік Міністерство культури приймає документи від міст до 16 листопада 2026 року.

Перед ремонтом варто перевірити свій будинок у державному Каталозі пам’яток та звернутися до відповідного відділу охорони пам’яток міського управління.

Фахівці Національного інституту пам’яток можуть допомогти визначити, які елементи потрібно зберегти, як правильно відремонтувати фасад і які матеріали підійдуть для конкретної будівлі. У випадку Хеба консультації надає територіальне відділення інституту в Локеті.

За офіційною інструкцією, заявку на необхідне рішення чи висновок подають до компетентного міського органу ще до початку робіт. Висновок фахівців Національного інституту пам’яток використовується під час його розгляду.

Найважливіше про Чехію, українців у Чехії та події у світі

Приєднуйтесь до нас у Telegram та Facebook