Безпечніше житло дорожчає: як війна змінює ринок оренди
Люди виїжджають із прифронтових територій і шукають безпечніші міста, а останнім часом — навіть переїжджають із Києва. Разом із попитом зростають ціни на житло.
Водночас проблема не лише у вартості оренди: доступного, якісного та безпечного житла бракує, а сам ринок залишається значною мірою неформальним.
Що відбувається з цінами, за що орендарі платять ріелторам і чому державних житлових програм поки недостатньо — у новому випуску проєкту «На часі».
Погіршення безпекової ситуації у великих містах і посилення обстрілів прифронтових територій змушують людей знову шукати безпечніше місце для життя. Через це попит на оренду зростає там, де безпечніше, а разом із ним — і вартість житла.
Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зазначає, що ця тенденція зберігається від початку повномасштабної війни. Люди продовжують виїжджати з прифронтових територій до безпечніших регіонів, а тепер — навіть із Києва до інших міст.
За його словами, зростання попиту безпосередньо впливає на ціни. Швидко збільшити кількість житла на ринку неможливо, тому пропозиція не встигає за попитом.
Експерт додає, що житло — не той товар, кількість якого можна швидко збільшити, щоб заповнити дефіцит. Тому, на його думку, така тенденція зберігатиметься, а ціни на оренду можуть і надалі зростати.
Піта вважає, що вища ціна оренди може бути виправданою, якщо квартира має додаткові умови для безпечного і комфортного проживання — наприклад, розташована у безпечнішому районі, має укриття, генератор чи інше автономне живлення.
За його словами, зараз безпека для орендарів у деяких містах виходить на перше місце.
Окремо Піта говорить про комісію ріелторів. За його словами, у західних областях традиційно беруть 100% вартості місячної оренди. Такий підхід сформувався ще тоді, коли ціни на житло там були значно нижчими.
Водночас, за словами експерта, комісія має залежати від обсягу роботи ріелтора. Якщо фахівець підбирає кілька варіантів, організовує перегляди, перевіряє документи та можливі ризики, його робота не обмежується лише пошуком оголошення.
Тому, якщо ріелтор витрачає кілька днів на пошук і перевірку житла, комісія може бути обґрунтованою. Водночас, якщо орендар сам знаходить квартиру, телефонує за оголошенням, а ріелтор лише приїжджає відкрити двері, у доцільності 100% комісії, на думку Піти, є питання.
За словами Піти, для прозорішого ринку оренди насамперед потрібно вивести з тіні самі орендні відносини. Йдеться не стільки про додаткове регулювання роботи ріелторів, скільки про офіційне оформлення договорів між власниками та орендарями.
За його словами, договори оренди укладають, але власники не завжди офіційно декларують отриманий дохід. Однією з причин Піта називає податкове навантаження. Він зазначає, що сукупно податки становили 23% доходу від оренди.
Водночас, за словами експерта, з нового року податкове навантаження має зменшитися до 10%. На його думку, це може стимулювати власників офіційно оформлювати оренду.
Директорка аналітичного центру Cedos Анастасія Боброва зазначає, що в Україні досі мало офіційних даних про ринок оренди. Здебільшого про нього судять за оголошеннями на сайтах-агрегаторах, але навіть вони показують значний розрив між доходами людей і вартістю житла.
За даними, які публікували, зокрема, LUN та DIM.RIA, у Києві оренда середньостатистичної однокімнатної квартири може коштувати половину середнього місячного доходу або навіть більше — близько 60%.
Дослідження Cedos також показують, що недоступність житла є поширеною проблемою не лише серед ВПО.
Третина доходу є орієнтовним порогом доступності житла, який використовують у різних країнах. Якщо людина витрачає більше, житло вважається недоступним.
За словами Бобрової, вартість оренди в Україні зростає швидше за доходи. Тому проблема полягає не лише в кількості квартир на ринку.
І додає, що в Україні досі немає цілісної державної політики у сфері приватної оренди житла. На її думку, один із перших кроків — підвищувати обізнаність людей про їхні права та обов’язки.
Зокрема, Боброва звертає увагу на поширений міф, що договір оренди обов’язково має бути завірений у нотаріуса.
Водночас, за її словами, сам сектор оренди варто зробити більш формальним і захищеним. Серед можливих інструментів вона називає окреме законодавство про оренду житла, а на місцевому рівні — безкоштовну юридичну допомогу та гарячі лінії для людей, чиї права порушили під час оренди.
Минулого року Cedos досліджував пілотну програму компенсації вартості оренди для переселенців, яку впроваджувало Міністерство соціальної політики. Програма, за словами Анастасії Бобрової, не дала очікуваного результату: кількість заявок і схвалених виплат була дуже малою — менш як сотня.
Однією з причин експертка називає неформальність самого ринку. Програма передбачала, зокрема, компенсацію податків для орендодавців як стимул офіційно оформлювати оренду. Але для тих, хто і так не сплачував податки, це не стало достатньою мотивацією.
На її думку, держава може поєднувати стимули з посиленням податкового контролю, щоб власникам було невигідно залишатися в тіні.
Ще один напрям — розвиток соціального орендного житла. За словами Бобрової, зараз з’являються пілотні програми соціального житла від громадських організацій, а також ініціативи колишнього Міністерства розвитку громад і територій у громадах. Таке житло теоретично може бути доступним і для ВПО.
Водночас сьогодні люди, які шукають житло, часто залишаються сам на сам зі своїми проблемами. Багато залежить від неформальних домовленостей із власниками. Боброва зазначає, що у дослідженнях Cedos є чимало історій, коли орендодавці йшли назустріч переселенцям: на кілька місяців не брали орендну плату або погоджувалися на ремонт житла в рахунок оренди.
Але, за словами експертки, житлова політика не може будуватися лише на окремих випадках доброї волі.
Ще одна проблема — короткі строки договорів оренди. Часто їх укладають лише на шість або 12 місяців. Після завершення договору власник може підвищити орендну плату, навіть удвічі, і формально це не буде порушенням закону.
«Чи це законно? Так. Чи це правильно і справедливо? Це, мабуть, уже питання, на яке ми всі як суспільство маємо пошукати відповідь», — каже Боброва.
Тож, зростання цін на оренду під час війни пов’язане не лише з тим, що люди переїжджають у безпечніші міста. На ринку бракує доступного житла, а його вартість для багатьох уже займає значну частину доходу. Водночас приватна оренда залишається переважно неформальною, що створює додаткові ризики і для орендарів, і для власників.
Експерти говорять про потребу зробити цей сектор більш прозорим і захищеним, розвивати соціальне орендне житло та створювати дієвіші програми підтримки людей, які не можуть самостійно оплачувати оренду.
- Останні
- Популярні
Новини по днях
1 жовтня 2026
