Ми створили новий інвестпродукт на новому ринку землі: співзасновник «Твоє Коло» Андрій Усенко
В Україні напередодні повномасштабної війни у 2021 році почав працювати ринок сільськогосподарської землі. Попри всі виклики він швидко набирає обертів і, зокрема, стає напрямом для інвестицій приватного капіталу. Проте багатьом потенційним інвесторам заходити на цей ринок заважають високий поріг і нерозуміння механізмів.Щоб зробити інвестиції у землю доступними широкому колу, Андрій Усенко разом із партнером Денисом Гончаром у 2021 році заснували компанію «Твоє Коло». Про те, як завдяки напрацьованій аграрній експертизі вдалося створити зручний фінансовий інструмент, чому земля випередила за дохідністю ОВДП та житло та якими є подальші перспективи земельних фондів, Андрій Усенко, СЕО та співзасновник компанії «Твоє Коло», розповідає в інтерв’ю .Андрій Усенко, СЕО та співзасновник компанії «Твоє Коло»Шлях від земельного консалтингу до REIT-фонду Як і коли у вас виникла ідея заснувати компанію «Твоє Коло»? Чому ви побудували бізнес-модель саме навколо сільськогосподарської землі?Ідея «Твоє Коло» народилася задовго до появи самого бренду. Вона стала логічним результатом майже двох десятиліть нашої практичної роботи із землею. Ще з 2006–2007 років ми працювали із земельними банками найбільших аграрних компаній країни: формували їх «з нуля», проводили юридичний аудит, консолідували та оптимізували. За цей час ми глибоко занурилися в земельні відносини й накопичили величезну базу даних про ділянки, їхні фізичні характеристики, якість ґрунтів, орендарів та економічну ефективність. Загалом за роки роботи нам вдалося сформувати земельні банки сукупною площею близько 250 тис. гектарів.Тому, коли у 2019–2020 роках стало зрозуміло, що скасування мораторію на продаж сільгоспземлі неминуче, ми побачили у цьому не просто зміну законодавства, а перспективу появи нового ринку з величезним потенціалом для приватного капіталу.На першому етапі купувати землю могли лише фізичні особи. Тоді для приватного інвестора відкрилася можливість заробляти на зростанні вартості активу. Але ми одразу помітили серйозну проблему: земля — дуже складний актив для людини без фахової експертизи. Тут недостатньо просто придбати пай. Потрібно розуміти юридичну історію, специфіку ґрунтів, надійність орендаря, локальну логістику та перспективи консолідації.Ми зрозуміли, що можемо трансформувати свій консалтинговий досвід в інвестиційний продукт і надати приватному інвестору те, що раніше було доступно тільки великим агрохолдингам:інвестиційна експертиза та підбір земельних активів;управління орендою;гарантовану стратегію виходу. Як саме змінилася ваша модель після повноцінного запуску ринку та допуску юридичних осіб у 2024 році?Ми з самого початку готувалися до цього етапу. Після зміни правил гри на початку 2024 року ми перші на ринку запустили пайові інвестиційні фонди (ПІФ) «Твоє Коло» — у квітні та червні того ж року.Тепер людина має вибір: володіти конкретною земельною ділянкою (з прямим правом власності) чи стати співвласником диверсифікованого земельного банку через інвестиційні сертифікати фонду. Другий формат дозволяє заходити з меншим чеком, розподіляти ризики між сотнями об'єктів і за потреби максимально швидко виходити з інвестиції. Чому саме сільгоспземля була і залишається вашим головним активом, навколо якого ви будуєте бізнес-модель?Через фундаментальний потенціал зростання. Український ринок землі ще дуже молодий і за рівнем цін суттєво відстає від європейських сусідів. Порівняємо вартість гектара у країнах Центральної та Східної Європи:Польща — 16,118 тис. €/га;Чехія — 14,835 тис. €/га;Румунія — 8,7 тис. €/гаБолгарія — 8,679 тис. €/га;Естонія — 7,033 тис. €/га;Угорщина — 6,041 тис. €/га.В Україні гектар сільгоспземлі коштує $2,5–3,8 тис. — в рази менше ніж у країнах регіону. Тому навіть поступове наближення до показників Центральної та Східної Європи забезпечує потенціал зростання капіталу в кілька разів.Як інвестиціям у землю перешкоджають популізм і воєнні ризики З якими головними викликами ви зіткнулися під час запуску проєкту? Чи відчули згубний вплив тривалого мораторію на продаж сільгоспземель?Нам довелося не просто запустити компанію, а фактично сформувати нову категорію інвестиційного продукту на новому ринку. Головних викликів було декілька:По-перше, це популізм. Противники реформи 30 років лякали суспільство тим, що землю за безцінь скуплять іноземці чи олігархи. Реальність виявилася зовсім іншою. За п'ять років роботи ринку (з липня 2021-го по 2026 рік) в обіг потрапило 1,154 млн га — це трохи більше 4% від 27,5 млн га, що перебували під мораторієм. На стартових етапах прогнозували щорічний обіг на рівні 5–8%. Українці довели, що сприймають землю як цінний довгостроковий актив і не поспішають її хаотично розпродувати.По-друге, є викривлене сприйняття активу. Купівля землі тривалий час асоціювалася з необхідністю особисто її обробляти. Ми доводили ринку, що земля працює за логікою нерухомості: стабільний орендний дохід плюс капіталізація, але без витрат на амортизацію, ремонти чи комунальні послуги.По-третє, неадекватність офіційної статистики. Адже понад 50% угод у державному реєстрі й досі фіксуються за ціною, близькою до нормативної грошової оцінки землі (у середньому 77 тис. грн/га). Проте придбати якісний актив за ці гроші неможливо — реальні ринкові ціни якісної землі давно перетнули позначку $3000/га. Між тим, занижені офіційні дані ускладнюють комунікацію з недосвідченими інвесторами. Як на ринок вплинуло повномасштабне вторгнення? Чи не зупиняє інвесторів той факт, що земля є активом, який неможливо релокувати?Війна стала найважчим випробуванням. На початку вторгнення закрилися державні реєстри, а у другому кварталі 2022 року обсяги угод впали до критичних 3,5 тис. га за квартал. Блокування експорту через Чорне море тимчасово вдарило по прибутковості аграріїв й це також вплинуло на ринок землі.Проте земля переконливо довела свою стійкість. З другої половини 2022 року почалося стрімке відновлення. За п'ять років від запуску ринку укладено 512,8 тис. угод купівлі-продажу сукупною вартістю 51,4 млрд грн. Починаючи з 2023 року щомісячний обсяг угод стабільно тримається на рівні 20–30 тис. га.Сьогодні земля впевнено входить у топ-3 інвестиційних інструментів України. У регіонах нашої присутності капіталізація за минулий рік склала до 20% річних у долларах США.А з 2025 року почав формуватися повноцінний вторинний ринок. Ми у «Твоє Коло» вже закрили 112 угод із перепродажу земельних ділянок (77 угод власників ділянок і 35 ділянок фондів) , а середня дохідність екзитів для їх власників у 2026 році склала 30% річних у доларах. Для порівняння, у 2025 році середній результат таких угод становив 22% річних у доларах.Модель «Твого Кола»: чому інвестори довіряють управляючій компанії У чому з точки зору інвестора полягає ключова відмінність вашого продукту від самостійних інвестицій на ринку землі?Ми — управляюча компанія з повним циклом, а не просто сервіс підбору ділянок. Ми будуємо інвестиційну стратегію, де стратегія виходу є обов'язковою частиною стратегії входу. Ще до придбання ми розуміємо, як об'єднати ділянку в масив і кому її продати через 3–5 років.Сільгоспземля не є однорідним товаром. Ділянка в регіоні з одним монопольним орендарем чи посушливим кліматом коштує дешевше, але не матиме потенціалу зростання. Ми ж інвестуємо лише туди, де є висока конкуренція агровиробників, якісні ґрунти та вигідна логістика. На яких принципах базується ваша інвестиційна стратегія?Наша модель тримається на п’ятистовпах:Якісна земля в конкурентних регіонах, де працюють мінімум 3 агровиробники.Концентрація. ми не розпорошуємо капітал по всій країні, а купуємо землю виключно в регіонах із найкращим поєднанням клімату, якості ґрунту та логістики.Консолідація. Окрема ділянка в 2–3 га має обмежену цінність для великого агровиробника. А консолідований масив у десятки гектарів — це зовсім інший актив, за який аграрії готові платити значну премію. Об'єднуючи капітал сотень інвесторів, ми формуємо великі масиви (наприклад, 30–50 га), що самостійно зробити дрібному покупцю просто неможливо.Баланс договорів оренди. Понад 50% нашого портфеля становлять короткі договори оренди (до 5 років). Агровиробникам цікаво купувати землю, вільну від оренди або з договорами, що закінчуються. Це дає нам важіль для постійного перегляду орендних ставок та формування привабливих лотів на продаж.Управління активом. Після купівлі ми контролюємо виплати орендної плати, комунікуємо з фермерами, системно покращуємо умови оренди та підвищуємо капіталізацію землі. Які критерії відбору ділянок застосовує «Твоє Коло»?Із 28 млн гектарів сільгоспземель в Україні за жорсткими критеріями ми відібрали лише близько 600 тис. га. Кожна конкретна ділянка проходить три рівні перевірки:Аналітичний аналіз регіону, опадів, конкуренції серед аграріїв, щоб уникнути територій з монополією одного орендаря;Юридичний аудит історії права власності, обтяжень та договорів оренди.Аграрна оцінка стану ґрунтів, культур та ефективності конкретного фермера.Земля проти ОВДП та нерухомості: де шукати максимальну дохідність Чи є земля в умовах війни перспективним інструментом для диверсифікації заощаджень? До речі, як ваш продукт наразі виглядає на тлі ОВДП чи інвестицій у житло?Земля поєднує захист від інфляції з високою реальною дохідністю. Консолідовані земельні масиви продаються з премією до ринку понад 40%, а чиста дохідність наших інвесторів у таких кейсах у 2026 році становила в середньому 30% річних у доларах.Давайте порівняємо це з іншими інструментами:ОВДП: Доларові облігації Мінфіну восени 2026 року розміщувалися під 3,05–3,43% річних, а гривневі — під 12,6–16,5% номінально.Дохідна нерухомість: Дохідність житла впала до ~8% у валюті через зростання витрат на експлуатацію та зимове енергозабезпечення.Тобто за чистою дохідністю наш інвестиційний продукт суттєво випереджає обидва інструменти.Щодо ліквідності: пряма купівля землі чи нерухомості передбачає довший процес виходу з інвестиції. Переважне право на купівлю ділянки є у орендаря. Тому дотримання процедури повідомлення і отримання від ньо
- Останні
- Популярні
Новини по днях
1 жовтня 2026
