Рієлтори "в тіні" і оренда без податків: інтерв'ю з Оленою Шуляк про проблеми на ринку нерухомості

17.03.2026, 19:03 24tv.ua

Ринок оренди житла в Україні має низку проблем, серед яких ключовим є те, що частина угод проходить поза офіційним обліком. Це ускладнює життя як орендарів, так і орендодавців.

Крім того, що це має економічні наслідки й впливає на доступність житла та загалом довіру до ринку нерухомості. Розв'язанням проблеми може стати нова житлова політика, яка передбачає запровадження нових механізмів на ринку нерухомості, створення соціального житла та навіть можливого зниження податку на оренду.

Про масштаби тіньового ринку оренди, можливі шляхи детінізації та роль нових правил, зокрема і для рієлторів, – в інтерв'ю 24 Каналу з головою Комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Оленою Шуляк.

Наскільки проблема тіньового ринку є масштабною для України?

Оцінку цієї проблеми можуть надавати цифри, які представила Державна податкова служба. Відтак за 2024 рік лише 900 фізичних осіб задекларували те, що вони надавали своє житло в оренду.

Читайте також Квартира у місті чи будинок в селі: що обирають українці та де жити дешевше

Вони отримали загалом 16 мільйонів гривень доходу, а з них 3 мільйони гривень були сплачені у вигляді податків. Щодо даних за 2025 рік, то їх наразі ще немає.

Водночас до уваги не беруться фізичні особи-підприємці, адже щодо них також є окрема статистика. Це через те, що ми розуміємо, що ринок оренди житла все ж більше стосується звичайних осіб, які надають в оренду свою квартиру чи будинок на відповідний термін.

Таким чином угоди, які задекларовані у 2024 році якнайкраще показують, що ринок оренди житла в Україні перебуває в тіні.

З чим пов'язана така велика кількість ринку, яка досі перебуває в тіні?

Зараз в Україні мільйони осіб зі статусом ВПО (внутрішньо переміщена особа). Крім того, велика кількість тих осіб, які були вимушені покинути країну та виїхати за кордон. Відповідно у багатьох з них тут залишилося власне житло, яке вони намагаються здати в оренду.

Але проблема у тому, що вони не декларують угоди щодо цього. І наразі цих осіб можна зрозуміти, адже сума податків, яку треба сплатити, становить 23% з доходу оренди. Тобто 18% – це ПДФО (податок на доходи фізичних осіб), а 5% – це військовий збір.

Для українців на сьогодні це не підйомна сума, яка і не дозволяє вийти з тіні всьому ринку оренди. Відповідно від цього страждають всі: і ті, хто здає квартиру, і ті, хто її винаймає.

Є чимало випадків, коли без укладеної угоди орендаря просять терміново виїхати з квартири, не попередивши, або ж навпаки, орендодавець отримує квартиру в неналежному стані після того, як там жили люди.

Чи може змінити ситуацію законопроєкт "Про основні засади житлової політики", який було прийнято взимку цього року?

Якщо говорити про законопроєкт щодо основних засад житлової політики, то серед норм, які були прописані у ньому, нам вдалося зняти ту, яка стосувалася обов'язкового реєстрування договорів щодо оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Річ у тім, що до обов'язкової реєстрації договорів оренди можна дійти лише після того, як буде змінене оподаткування.

Тобто зараз змусити людей знову примусово реєструвати договір, коли він насправді в тебе вже є, і ти сплачуєш 23% від доходу, буде несправедливо.

Коли можна очікувати того, що податки на оренду будуть знижені?

Наприклад, існує програма, що компенсує витрати на сплату податків для тих, хто здає житло для внутрішньо переміщених осіб. Але на сьогодні лише невеликий відсоток договорів був вкладений за цією програмою.

Люди не хочуть показувати державі, що вони здають в оренду свою нерухомість. За їхніми словами, вони не довіряють державі на 100%, адже одного дня може виявитися, що таку компенсацію скасують й доведеться залишитися зі сплатою податків сам на сам.

Саме тому зниження податків потрібно ухвалити найближчим часом. Ще раніше навіть був зареєстрований законопроєкт щодо скасування податків з оренди житла впродовж воєнного стану.

Але тут насамперед варто пам'ятати, що нам потрібно самостійно фінансувати сектор безпеки та оборони країни. Міжнародні партнери не надають коштів на забезпечення заробітних плат військовослужбовцям. Це відбувається коштом сплачених податків українців. А тому взагалі нічого не сплачувати під час війни – неправильно.

Вважаю, що загалом податок на оренду повинен становити не більше, ніж 7% від доходу. Цей показник повинен вивести ринок з тіні й водночас наповнювати бюджет країни, що воює.

Чи фіксують зараз зростання цін на оренду в Україні?

Ми тенденцію зростання оренди спостерігаємо з 2022 року. І вона постійно зростає навіть в тих містах, де раніше не було високих цін. Перший чинник, який на це впливає, – велика кількість ВПО внаслідок російського повномасштабного вторгнення.

Другий чинник – це те, що люди зараз відкладають придбання квартири. Зокрема, через фактор війни та несприятливе фінансове становище.

Попит з ринку купівлі житла змістився в бік вищого попиту на оренду житла. Українські сім'ї частіше вирішують винаймати квартиру, аніж купляти її.

Водночас говорити про те, що всі орендодавці підіймають ціну на житло пропорційно до курсу долара, теж не можна.

Річ у тім, що зарплата українців не прив'язана до курсу долара, а тому якщо ціна на житло буде формуватися таким чином й становити доволі високу вартість, то люди просто не матимуть коштів, щоб це сплатити.

Як легалізація ринку може вплинути на вартість оренди?

Якщо податок з оренди житла буде на рівні 7%, то гадаю, що це несуттєво вплине на ринок. Натомість якщо залишатиметься показник на рівні 23% й буде обов'язкова реєстрація договору оренди, то це фактично складатиме одну четверту частину суми оренди. І це безперечно впливатиме на вартість.

Ми зараз працюємо не для того, щоб зростали ціни для тих людей, які вимушені винаймати житло. Навпаки є бажання звільнити людей, особливо ВПО, від оподаткування.

Маю питання, яке стосуватиметься заборони на приватизацію державного та комунального житла для окремих категорій. Для кого вона буде дозволена?

Варто нагадати, що заборона на приватизацію для окремих категорій буде заборонена через рік після завершення воєнного стану, тому не треба панікувати. Особливо для тих, хто зараз перебуває в процесі оформлення документів на приватизацію.

Наразі є 4 категорії, які захищені від того, що буде скасована приватизація: військовослужбовці та їхні сім'ї, працівники ДСНС, представники Національної поліції України, діти-сироти та дітки, які позбавлені батьківської опіки.

Для них буде залишатися таке житло безплатним, як і надання можливості використовувати приватизаційний механізм. Для всіх інших категорій приватизація закінчиться.

Чому не всі категорій зможуть приватизовувати державне житло?

У нас приватизація житла розпочалася в 90-х роках минулого століття. І всі, хто хотів використати своє право на це, вже ним скористалися. Крім того, є випадки, коли особа користувалася державним або комунальним житлом, і потім його приватизовувала.

Зараз можна по-різному ставитися до приватизації, яка тривала у пострадянський період. Хтось приватизував собі невеличку 1-кімнатну квартиру десь на околиці міста, хтось приватизував 3-кімнатну квартиру в центрі, а хтось взагалі нічого. Тобто принцип справедливості вже тоді був порушений.

Є чимало розслідувань, коли люди з великим достатком можуть приватизувати державне чи комунальне житло, хоч їхній дохід дозволяє придбати власну нерухомість. А ще є не поодинокі випадки, коли квартиру приватизували, потім її продали, потім ще раз приватизували.

І такі схеми, якими можуть користуватися окремі категорії осіб, точно не про те, щоб забезпечити якомога більше людей житлом.

Як можна розв'язати проблему з цією ситуацією?

Ми знайшли останні дані стосовно квартирних черг, які ще за 2015 рік. Відповідно до них, понад 600 тисяч осіб стоять у цій черзі й намагаються отримати від держави через приватизацію безплатного житла.

Річ у тім, що чимала кількість людей з цього списку так і не дочекаються цього житла. Водночас бачимо і те, що окремі особи з останніх місць черги якимось чином переміщуються на перші місця. Це чергова констатація, що квартирна черга не працює.

Наприклад в Європейському Союзі практики приватизації безплатного житла не працює. Є модель соціального житла. Втім в Україні поки такого фонду немає.

Якби в нас був сформований фонд соціального житла, то ми б і повномасштабне вторгнення впевненіше зустріли. А так люди були вимушені жити в школах, садочках та інших місцях, адже не було спеціального фонду.

Серед іншого відомо, що Закон передбачає ще й створення системи операторів соціального житла. Яку роль вони відіграватимуть?

Буквально нещодавно Світовий банк презентував оцінку шкоди, яку завдала Росія внаслідок повномасштабного вторгнення. Йдеться про 588 мільярдів доларів. І на відновлення лише житлового сектору нам потрібні 90 мільярдів доларів.

Розуміємо, наскільки це величезні кошти. Крім того, тих програм, які вже існують на ринку, – а це "єОселя", "єВідновлення" та інші експериментальні проєкти – мало.

Саме тому все залежатиме, у першу чергу, від того, чи зможемо ми в Україні створити нові правила для житла, зокрема створення фонду соціального житла. Річ у тім, що такий фонд впливатиме на весь ринок нерухомості в країні.

Відтак будуть створені оператори соціального житла та доступного житла, що є новими термінами для нас. Усе це прописано в новому законопроєкті "Про основні засади житлової політики" й буде під наглядом уряду.

Чи можете пояснити, як працюватимуть ці оператори житла?

Оператори соціального житла стануть виключно неприбутковими установами, а оператори доступного житла будуть підприємствами будь-якої форми власності та будь-якого статусу.

Вони будуть отримувати відповідні можливості щодо фінансування, як-от гранти, кредити, співпраця з міжнародними партнерами, а також пільги: щодо отримання земельних ділянок, щодо підключення мереж тощо.

Торік на сайті Кабміну з'явилася петиція щодо врегулювання діяльності рієлторів в Україні, адже питання прозорості цих послуг на ринку давно обговорюється. Чи

Читати повністю…