Наш веб-сайт використовує файли cookie, щоб забезпечити ваш досвід перегляду та відповідну інформацію. Перш ніж продовжувати користуватися нашим веб-сайтом, ви погоджуєтеся та приймаєте нашу політику використання файлів cookie та конфіденційність. cookie та конфіденційність

Зміна президента: що тепер чекає на покупців квартир у ЖК «Київміськбуду» та «Укрбуду»

mind.ua

Зміна президента: що тепер чекає на покупців квартир у ЖК «Київміськбуду» та «Укрбуду»

Найстаріша будівельна компанії України «Київміськбуд» отримала нового президента. Василь Олійник більше десяти років працював у Stolitsa Group, яка контролюється Владою Молчановою. Саме йому доведеться витягувати КМБ з найглибшої фінансової ями за всю історію компанії. Наразі у КМБ «в роботі» майже 1,5 млн кв м житла – 22 житлових комплекси на понад 100 будинків різного ступеня готовності. До цього переліку входить і «спадщина» «Укрбуду». При цьому «касовий розрив» холдингу станом на тепер становить близько 6 млрд грн.Mind з'ясовував, чи зможе екскерівник підрядних організацій оживити холдинг, з яких джерел фінансуватимуться проєкти та чи буде застосовуватися стратегія добудови заморожених об’єктів банку «Аркада».Що з фінансами у «гіганта»? Історія з найстарішим українським будівельним холдингом «Київміськбуд» – найнеприємніша подія минулого року на девелоперському ринку України. Вона почалася з дивної заяви тоді ще президента холдингу Ігоря Кушніра про зупинку робіт на всіх 35 майданчиках. Потім будівництво на чотирьох із них відновилося. Компанія виступила з проханням до свого основного акціонера – столичної громади (80% акцій, ще 3,02% належить екс-депутату Київради Вячеславу Супруненку, 2,3% – ексвіцепрезиденту компанії Станіславу Мартинюку, ще 14,6% – у власності +2000 фізосіб – Mind) надати 1 млрд грн фінансової допомоги. Саме у цих числах медіа опублікували інформацію про розкішну віллу Кушніра у Франції, виведення грошей з КМБ, тощо.Депутати Київради вирішили ініціювати аудит та перевірити фінансовий стан будівельного холдингу, який займає близько 30% первинного ринку столиці. До аудиту залучили три компанії: відомі Ernst&Young та Baker Tilly та маловідому «НХД-Аудит», яка чомусь і надала загальний висновок.За даними КМБ, у компанії близько 100 будинків у 22 житлових комплексах знаходиться на різних стадіях будівництва. З них:7 ЖК із ступенем готовності понад 80%: «Урловський-2», «Абрикосовий», «Киріловський гай», Twin Hous, Freedom, «Гвардейський», «Подол град»;5 ЖК із ступенем готовності менше 30%: «Курнатовського», «Мілос», «Італйський», «Чарівне місто», Urban Park.Щоб усе це добудувати, сказано у звіті, потрібно близько 21 млрд грн при прогнозованій вартості об’єктів 26,86 млрд грн.Грошей у компанії не надто багато – 15,44 млн грн на рахунках. Ще є непродані квартири на трохи більше ніж 500 млн грн та майнові права – на 12 млрд грн.Як так вийшло? Не закрито багато боргових зобов’язань перед холдингом (дебіторська заборгованість складає понад 1,22 млрд грн, що у шість разів більше показників 2019 року). Покупці квартир (інвестори) теж завинили КМБ значну суму: одного разу Ігор Кушнір казав, що йдеться про 700 млн грн, а іншого – називав цифру 300 млн грн. Ще 900 млн грн своїх коштів холдинг витратив на добудову частини проектів «Укрбуду». Таким чином «касовий розрив» складає десь близько 6 млрд грн.Експрезидент «Київміськбуду» Ігор КушнірФото: УНІАНДо речі, «спадщину Укрбуду», а це 18 проєктів (сім об’єктів вже здано в екслуатацію, а ще п'ять – здано частково. – Mind) – КМБ розглядав як один проєкт, який холдинг брати на себе не хотів, але наполіг Кабмін. Ігор Кушнір декілька разів публічно заявляв, що на добудову цих об’єктів потрібно близько 2 млрд грн. Обговорювали різні варіанти виходу з ситуації, навіть із залученням ДІУ. В процесі холдинг збільшив площу проєктів «Укрбуду» та запланував загальний збиток на 2,28 млрд грн.«Ці квадратні метри, особливо квартири [у будинках «Укрбуду»], передавались КМБ у так званих облікових передавальних цінах, які нижче ринкових в 1,5-2 рази. Наприклад, [квартири у] ЖК «Кадетський гай» передавалися за 29 000 грн, а продаються за 40-45 тис грн за кв.м», – казав на пресконференції інвестор ЖК «Урбан Парк» Олександр Дадюк.Але аудитори не знайшли ніяких суттєвих порушень. Та дійшли висновку, що до фінансових проблем компанію призвела низка причин: пандемія, фактор «Укрбуду», а після – війна, коли попит знизився, а собівартість та дебіторська заборгованість зросли. Щоправда, експерти кажуть, що основною причиною касового розриву стало перехресне фінансування проєктів, заборонене законодавством, оскільки вже спричинило проблеми та банкрутства багатьох будівельних компаній. А що ж Ігор Кушнір? Після завершення аудиту він написав заяву на звільнення. Декілька тижнів його обов'язки виконував віцепрезидент з питань будівництва Едуард Шевчук. А у п’ятницю, 9 лютого, Наглядова рада призначила головою правління-президентом Василя Олійника.Хто такий Василь Олійник? Пресслужба КМБ пише, що за 43 роки праці у будівельній галузі пан Олійник пройшов шлях від слюсаря й бетоняра до директора та керівника підрядних організацій. Сам він каже, що має досвід роботи у великих європейських компаніях, але пресслужба КМБ згадує лише «Волиньспецбуд», «УіФК Волинь» та інших українських забудовників. На групу компаній Stolitsa Group родини Молчанових він працював з 2005 до січня 2024 року. Василь ОлійникФото: kmb.ua«Загалом добре, що призначили нову людину і КМБ не збанкрутував. Це було б великим ударом для ринку», – вважає СЕО «Саільнота-девелопер нової генерації» Ігор Райків. Але додає: найгірше, що можна було зробити в цій ситуації, це взяти на найвищу керівну посаду в компанії девелопера (тобто замовника будівництва) людину, яка працювала виключно в підрядних організаціях. «Адже замовник і підрядник – це дві різні функції», – пояснює він.Чи зможе холдинг повернути клієнтів у відділи продажів? Директор компанії M4U Володимир Даниленко впевнений, що це доволі реальний сценарій. «Перезапустити продажі вони зможуть, і зараз найкращий час для цього. Якщо протягом 3-6 місяців компанія покаже результат, відновить активні роботи, то клієнти, які заточені на такий формат житла, повірять і підуть до них. Тим більше, що в людей перед очима буде реальна картина – компанії не дали потонути», – каже він. І уточнює: насправді конкурентів у «Київміськбуда» в економ-класі не так багато: до війні більшість девелоперів переключилися на житло класів «комфорт» і «бізнес», тому в «економ» виник певний дефіцит.Випадіння компанії з ринку відчутно зіграло на руку іншим столичним девелоперам, які продовжували будівництво і змогли «взяти на себе» потенційних покупців КМБ. За словами Володимира Даниленка, зараз у київських забудовників – «Столиці» родини Молчанових, ДІМа братів Носіковських, «Ковальської» родини Пилипенків – продажі в діапазоні 30-50% від показників 2021 року. Він упевнений: якби КМБ ці два роки був реальним гравцем на ринку, приблизно половина клієнтів пішли б саме до цього холдингу.Але, щоб люди почали купувати квартири у КМБ, потрібно, що відновилися будівельні роботи. А для цього необхідні оборотні кошти. Тому спочатку слід визначити, скільки грошей треба залучити, і залучити їх – кредитні або від великого інвестора – та визначити пріоритетні проєкти для добудови.«Добудувати та ввести в експлуатацію три-п’ять будинків (швидше за все, тих, що вже мають великий ступінь готовності). Репутаційно краще, якщо це будуть об’єкти як КМБ, так і «Укрбуд». І тільки після цього вони зможуть повернутися до тієї схеми, якою користувалися раніше – перехресне фінансування. Скоріш за все, такий план вони й мають», – прогнозує Райків.Скільки грошей потрібно на добудову? Ernst&Young прорахував майбутнє компанії за трьома сценаріями: оптимістичним, базовим та консервативним, де ключовими чинниками є дата завершення бойових дій та відновлення попиту. Незалежно від сценарію, який буде втілений, «Київміськбуд» потребує фінансової підтримки: при оптимістичному сценарії (дата закінчення бойових дій – липень 2024) необхідно $10,24 млн (близько 390 млн грн);при базовому (листопад 2024) – $107,57 млн (близько 4,09 млрд грн);при консервативному (квітень 2025 року) – $272,49 млн (близько 10,36 млрд грн).«Те, що публічно показали в аудиті – це загальні суми. Потрібен розрахунок, скільки грошей вкладено по кожному проєкту, скільки квартир продано, скільки ще можна залучити на кожен об’єкт. Такий баланс – наразі закрита інформація. В своєму звіті вони «нахімічили», включивши потенціал проєктів/ділянок, на яких ще немає активного будівництва», – пояснює Ігор Райків.Звідки ж надійде фінансування? Поспілкуватися з Владою Молчановою та новим президентом КМБ у процесі підготовки цього матеріалу не вдалося. Але більшість опитаних Mind експертів висловили сумніви, що власниця Stolitsa Group фінансуватиме об’єкти КМБ.«У неї багато своїх нових проєктів, а є ще об’єкти «Аркади». Та й вона не всіх їх добудовує, а використовує інвесторів для діалогу з владою. Наприклад, пропонує добудувати ЖК «Еврика» за земельну ділянку на Лівому березі... Новий президент холдингу – це людина, яка буде її слухати. Тому це призначення говорить про посилення впливу Молчанової та її парнерів (Владу Молчанову пов’язують із Денисом Москалем. – Mind) на ринку. Але «кінцеві бенефіцари» нікуди не поділися», – каже власник девелоперської компанії, який попросив не розкривати його ім’я.Потрібно зазначити, що Влада Молчанова – не чужа для «Київміськбуду» людина. Компанії вже реалізували спільні проєкти. Наприклад, із компанією bUd development, контроль над якою приписують депутату з фракції ОПЗЖ Вадиму Столару, Ігору Кушніру та родині Молчанових. Так само КМБ активно співпрацювала з IB Alliance, BudCapital (обидві пов'язують з іменами Столара-Кушніра). Чи залишаться ці компанії партнерами «Київміськбуду» – наразі не відомо. Сам же Ігор Кушнір в інтерв'ю раніше нарікав, що «Київміськбуду» бракувало будівельних потужностей, тому він і ухвалив рішення співпрацювати з іншими компаніями. Можливо, голова КМБ не зміг порозумітися зі «старою гвардією» – керівниками компаній, які входили до холдингу.Протестна акція ошуканих інвесторів ЖК банку «Аркада»Фото: УНІАНЯк уже писав Mind, Stolitsa Group брала на себе зобов'язання добудувати проєкти після банку «Аркада»: ЖК «Патріотика» (п'ять будинків), «Евріка» та «Патріотика на озерах» (550 квартир продано, проєкт перейменовано в Н2О). За три роки з моменту підписання меморандуму компанія добудувала два будинки ЖК Н2О. В

  • Останні
Більше новин

Новини по днях

Сьогодні,
24 лютого 2024